Cresud
“La gente chiedeva a mio nonno, come fai a sapere che stai andando bene con un’inflazione fuori controllo? Diceva: voglio sapere se ho un metro quadrato, un ettaro in più di azienda agricola o un parcheggio in più” Eduardo Elsztain proprietario di CRESUD
CRESUD è uno dei più grandi proprietari di terreni, immobili e fattorie tra Argentina, Brasile e Paraguay. Nel lontano 1936, CRESUD nacque con la missione di gestire i patrimoni immobiliari della prestigiosa Credit Foncier, un'azienda belga specializzata in prestiti rurali e urbani in Argentina. L'evoluzione fu rapida, e negli anni '60 e '70, CRESUD intraprese una metamorfosi cruciale, abbandonando le strade dell'urbanistica per abbracciare a pieno titolo l'agricoltura. Il 2005 segnò una tappa epocale con la creazione di BrasilAgro, una controllata destinata a replicare il fiorente modello di business di CRESUD sul suolo brasiliano. Tra il 2008 e il 2009, CRESUD tracciò la propria impronta in Bolivia e Paraguay, acquisendo terreni e diversificando il proprio portafoglio.
Di proprietà della famiglia Elsztain, la quale attraverso CRESUD, controlla IRSA, la maggior società immobiliare argentina.
Per comprendere meglio, la storia di CRESUD è importante e rilevante conoscere la storia del fondatore Eduardo Elsztain, in quanto investire in queste società, che si trovano in un paese con inflazione galoppante e depressione economica è per una parte significativa una scommessa sull’allocazione del capitale del management.
Eduardo Elsztain è nato a Buenos Aires nel 1960. Suo nonno, Isaac Elsztain, emigrò dalla Russia nel 1917 dopo la Rivoluzione Russa e si stabilì in Argentina, dove investì in diverse proprietà. La carriera di Elsztain decollò quando prese il controllo di IRSA dopo un anno di volontariato in Israele. Marcelo Mindlin, suo amico ebreo argentino, gli fornì l'assistenza finanziaria necessaria per acquisire azioni di IRSA nel 1981. Nel 1990, durante il suo soggiorno a New York, Elsztain ottenne un incontro con l'investitore George Soros. Questo incontro segnò una svolta nella sua carriera, e Soros gli concesse di gestire con successo 10 milioni di dollari. La partnership con Soros portò a notevoli successi, con Elsztain che divenne un protagonista nell'élite degli affari argentini. Oltre a Soros, Elsztain collaborò con altri noti investitori come Sam Zell, Michael Steinhardt ed Edgar Bronfman. Nel corso degli anni, il suo impegno nel settore immobiliare e le sue partnership strategiche lo hanno reso una figura di spicco nel mondo degli affari internazionali.
Gli attivi reali di CRESUD, sono un attivo unico, sia per l’aspetto geografico, che per la resistenza all’inflazione. La produzione di grano, soia e l’allevamento di bovini sono le principali attività rivenienti dalle grandi distese di terra della società; inoltre la possibilità di rotare velocemente il portafoglio di terreni di proprietà, ha permesso nel tempo a CRESUD di effettuare ingenti plusvalenze sui terreni, iscritti a bilancio a valori parecchio più bassi da quelli negoziati.
CRESUD possiede ben 27 tenute con circa 628.231 ettari distribuiti in Argentina, Brasile, Bolivia e Paraguay. Nel 2023,sono state sfruttate circa 101.681 ettari per la produzione di cereali, circa 66.006 ettari sono destinati all'allevamento di bestiame, 85.000 ettari sono destinati all'allevamento di bovini e circa 28.064 ettari sono affittati a terzi per la produzione di cereali e carne. Le restanti 347.480 ettari di riserve di terreni corrispondono principalmente a foreste naturali. Inoltre, ha il diritto di concessione su circa 132.000 ettari di terra per un periodo di 35 anni, con opzione di proroga per altri 29 anni.
Cosa ne pensa Mr Market ?
Oggi la capitalizzazione è pari a 600 milioni con 290 milioni di debiti per un valore d’impresa pari a 890 milioni. La partecipazione in IRSA a valore di mercato è pari a 424 milioni di dollari ( 57% * 745 milioni di dollari ) e in BrasilAgro è 168 milioni ( 35,4% * 480 milioni di dollari ). In totale le partecipazioni quotate sono di 592, quindi il valore d’impresa reale è di 298 milioni di dollari. Questo implica un prezzo di meno di 1000 dollari per ettaro posseduto da CRESUD, tenendo in conto solamente i terreni che oggi producono soia, grano e mais. Le transazioni sui terreni fatte da CRESUD vanno da 3000 a 5000 dollari per ettaro, questo ci offre un esteso margine di sicurezza sull’acquisto. Un ulteriore fattore positivo è la valutazione di IRSA, che oggi tratta a circa il 44% del suo valore di libro, come si vede nella figura presentata sotto.
Nella tesi d’investimento, non tengo conto del progetto di dollarizzazione del peso argentino proposto da Milei, nella campagna elettorale, nel caso andasse in porto, potremmo assistere a un’escursione positiva molto forte del titolo, in quanto beneficerebbe sia per il valore degli immobili che per le materie prime esportate all’estero.
I principali catalizzatori per far emergere il valore nascosto : sono la rivalutazione di IRSA, visto che nei prossimi 2 anni termineranno alcuni importanti sviluppi immobiliari in Argentina, il miglioramento del raccolto agricolo, dopo un 2023 come si osserva sotto difficoltoso, lo sviluppo dei business riguardanti Agritech e l’ascesa dei prezzi agricoli.
Inoltre, la semplificazione della catena di controllo potrebbe essere una decisione da prendere, visto anche l’espansione geografica avvenuta negli ultimi dieci anni.
Considerazioni principali dall’ultima conferenza con gli analisti del 9 Febbraio 2024
Prospettive Agricole: Cresud è ottimista sulle prospettive agricole, specialmente in Argentina, grazie al miglioramento delle condizioni climatiche rispetto alla siccità dell'anno precedente. Prevedono rese e margini più elevati, soprattutto per soia e mais. Tuttavia, notano alcune sfide in Brasile, tra cui risultati produttivi inferiori e una diminuzione della valutazione dei raccolti.
Transazioni Immobiliari: Cresud è stata coinvolta in significative transazioni immobiliari, vendendo porzioni di terreni agricoli con profitti sostanziali. Evidenziano la trasformazione da acquisti a basso valore a vendite ad alto valore, indicando potenzialità di redditività nei loro affari immobiliari.
Situazione Valutaria: L'azienda discute dell'impatto della svalutazione valutaria sui margini degli agricoltori, notando che i recenti cambiamenti nel tasso di cambio hanno beneficiato gli agricoltori argentini aumentando i loro ricavi. Menzionano anche i potenziali effetti positivi della normalizzazione valutaria sull'industria agricola.
Performance Finanziaria: Cresud riporta una forte performance finanziaria, con miglioramenti nei segmenti agricolo e immobiliare. Evidenziano riduzioni del debito netto e il completamento con successo di un programma di riacquisto, indicando stabilità finanziaria e fiducia nelle prospettive future dell'azienda.
Ambiente Macroeconomico: L'azienda riconosce l'incertezza che circonda i fattori macroeconomici in Argentina, inclusi potenziali provvedimenti governativi e politiche valutarie. Esprimono ottimismo su alcune riforme proposte da figure politiche come Milei, che potrebbero avere un impatto positivo sui settori agricolo e immobiliare.